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Mietzinsminderungs­anspruch für Geschäftslokale infolge der COVID-19-Pandemie

Die Gefahrtragungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) können im Falle der Betriebsschließung oder des eingeschränkten Betriebes eines Geschäftslokales infolge der COVID-19-Pandemie unter Umständen zu einem Anspruch des Mieters auf Zinsminderung/-entfall führen.

Stand: 12/2021

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Die §§ 1104 und 1105 ABGB enthalten eine Gefahrtragungsregel, welche die Preisgefahr bei Nutzungsbeschränkungen aufgrund außerordentlicher Zufälle (wie Krieg, Seuchen oder Naturkatastrophen) dem Vermieter zuweist. Deren Grundgedanke ist, dass der Mieter vom Vermieter die Benützung des Bestandobjektes ermöglicht erhält. Die COVID-19-Pandemie ist als ein solcher außerordentlicher Zufall zu klassifizieren, sodass sie als Basis eines Anspruches auf Mietzinsminderung/-entfall iSd obigen Bestimmungen herangezogen werden kann.

Hinsichtlich der Beurteilung der Unbrauchbarkeit bzw. des eingeschränkten Gebrauches ist auf den jeweils bedungenen Gebrauch abzustellen. Nur dieser muss durch den außerordentlichen Zufall beeinträchtigt sein. Eine absolute Untauglichkeit des Bestandobjekts (für jedweden Zweck) ist nicht erforderlich. Was im jeweiligen Fall als bedungener Gebrauch anzusehen ist, ergibt sich aus der vertraglichen Abrede, dem Verwendungszweck oder der Verkehrssitte, wobei im Zweifel durchschnittliche Brauchbarkeit als bedungen gilt. Die bloße Tatsache, dass der Mieter die Geschäftsräume auch zum Lagern von Sachen nutzt, führt nicht zu einer bloß teilweisen Unbenutzbarkeit, sofern die unternehmerische Tätigkeit, der die Lagerung dient, gänzlich unmöglich gemacht wurde. Die Lagertätigkeit würde nur ins Gewicht fallen, wenn sie über die vereinbarte Tätigkeit hinausginge. Ebenso lässt sich aus dem zwischenzeitigen Verbleib von Einrichtungsgegenständen im Bestandobjekt eine teilweise Nutzung und der daraus gefolgerte Anspruch auf (teilweise) Leistung des vereinbarten Bestandzinses nicht ableiten (OGH, 3Ob78/21y).

Dass mit COVID-19 eine Seuche und somit ein außerordentlicher Zufall vorliegt, bedeutet noch nicht automatisch, dass damit das Mietobjekt gänzlich oder teilweise unbrauchbar ist, wobei es hiebei nicht darauf ankommt, ob es sich für den Mieter (finanziell) nicht rentiert den Betrieb wie bisher aufrecht zu erhalten. Anzuknüpfen ist daher primär an die behördliche Schließung/Einschränkung als Ursache der Unbrauchbarkeit.

Im Falle einer gänzlichen Betriebsschließung infolge behördlicher Anordnung besteht ein Anspruch auf Entfall des gesamten Mietzinses. Ist das Bestandobjekt trotz eines außerordentlichen Zufalls teilweise brauchbar, gebührt dem Geschäftsraummieter eine verhältnismäßige Mietzinsminderung z.B. auf Basis eines Umsatzvergleiches; dies ist u.a. der Fall, wenn der bedungene Gebrauch durch behördliche Maßnahmen wie Abstandsregeln, Beschränkungen der Öffnungszeiten oder Personenbegrenzung eingeschränkt wird.

Nach derzeitig vertretener herrschender Ansicht sind von der Zinsminderung auch die Betriebskosten erfasst und staatliche Unterstützungsleistungen (u.a. Fixkostenzuschuss) nicht auf diese anzurechnen.

Dadurch, dass es für die aktuelle Situation noch kaum höchstgerichtliche Rechtsprechung gibt und ständig neue Rechtsvorschriften erlassen werden, besteht hinsichtlich der obigen Ausführungen jedoch noch keine Rechtssicherheit.

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