Der Richtwertmietzins

Das Richtwertmietzinssystem wird zur Berechnung des Mietzinses von Wohnungen der Ausstattungskategorien A, B und C, im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (ab dem 01.03.1994) angewandt und setzt sich aus dem Richtwert gem. § 1 ff RichtWG unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen zusammen.

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Im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes wird die freie Vereinbarkeit des Hauptmietzinses durch zulässige Höchstgrenzen beschränkt; unterhalb der gesetzlichen Höchstgrenzen unterliegen die Parteien in ihrer Vertragsautonomie hingegen keiner Einschränkung. Der Mietzins setzt sich aus dem Hauptmietzins (nach dem Richtwert), den anteiligen Betriebskosten, u.U. dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und der Umsatzsteuer zusammen. Zur Berechnung des Mietzinses stehen drei Arten zur Verfügung:

- der angemessene Mietzins (§§ 16 Abs 1, 46c MRG)
- der Kategoriemietzins (§ 15a MRG; für Mietzinsvereinbarungen bis 28.02.1994 und Wohnungen der Kategorie D)
- der Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 MRG)

Der Richtwertmietzins ist (grundsätzlich) auf ab dem 01.03.1994 geschlossene Mietverträge über Wohnungen der Ausstattungskategorien A, B und C, nicht aber über Geschäftsräumlichkeiten, anzuwenden.

Er ist ausgehend von dem (nunmehr) im zweijahres-Rhythmus vom BMJ für jedes Bundesland per Verordnung festgelegten Richtwert gemäß § 1 ff Richtwertgesetz (RichtWG) unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen zu berechnen.

Infolge der COVID-19-Pandemie kam es zu einer Verschiebung der Richtwertanpassung auf 01.04.2022. Dieser wurde nunmehr von einem Betrag in Höhe von € 8,02 pro m2 (BGBl. I Nr. 59/2021) auf einen Betrag in Höhe von € 8,49 pro m2 erhöht (BGBl. II Nr. 137/2022).

Die Zu- und Abschläge sollen den werterhöhenden bzw. wertmindernden Abweichungen gegenüber der mit dem Richtwert angesprochenen „Normwohnung“ (durchschnittliche Wohnung der Ausstattungskategorie A mit Nutzfläche zwischen 30 und 130 m2, die sich in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand in einer durchschnittlichen Wohnumgebung befindet; „im Althaus“ - Baubeginn vor dem 09.05.1945) abgelten. Zu berücksichtigende Aspekte sind hiebei:

1. die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes
2. die Ausstattung der Wohnung (z.B. Balkon)
3. der Erhaltungszustand des Gebäudes
4. die Ausstattung des Gebäudes (z.B. Aufzug, Fahrradraum, Keller)
5. die Wohnumgebung des Hauses (Lagezuschlag)

Entscheidend bei der Berechnung von Ab- oder Zuschlägen ist stets der Zustand der Mietwohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Spätere Verbesserungen/Verschlechterung des Mietgegenstandes sind unbeachtlich.

Bei befristeten Mietverhältnissen ist ein pauschaler Abschlag von 25% vorzunehmen.

Nach der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der „allgemeinen Verkehrsauffassung“ und „Erfahrung des täglichen Lebens“ ist bei der Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richtwert eine Gesamtschau geboten und nicht vereinbar, dass jedes einzelne Ausstattungsmerkmal gesondert bewertet und die so gewonnenen Zuschläge und Abstriche einfach addiert werden. Die Beweis- und Behauptungspflicht all jener Umstände, die für einen Zuschlag für die besondere Ausstattung/Lage des Bestandobjektes sprechen, trifft den Vermieter.

Die dem Richtwert zu- bzw. weggerechneten Zu- und Abschläge müssen (mit Ausnahme des Lagezuschlages), nicht im Mietvertrag angeführt werden. Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände sind dem Mieter hingegen in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt zu geben; nicht ausreichend sind in Formblättern vorgedruckte allgemein gehaltene Schlagworte oder standardisierte Textbausteine (wie z.B. „überdurchschnittliche Lage außerhalb des Gründerzeitviertels“). Befindet sich ein Bestandobjekt in einem sog. Gründerzeitviertel - d.h. Lage mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufgewiesen hat -, darf kein Lagezuschlag zuerkannt werden. Der Beweis, dass das relevante Gebiet kein solches Gründerzeitviertel mehr darstellt, ist jedoch zulässig (OGH, 5 Ob 198/18f). Dies bedeutet aber nicht, dass jegliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels als überdurchschnittlich anzusehen ist und einen Lagezuschlag rechtfertigt.

Verstöße gegen die Mietzinshöchstgrenzen sind vom Mieter grundsätzlich binnen drei Jahren ab der Mietzinsvereinbarung (nicht des Mietvertragsabschlusses, sofern diese Zeitpunkte voneinander abweichen) bei der Schlichtungsstelle/bei Gericht geltend zu machen, widrigenfalls der vereinbarte Mietzins rechtswirksam wird. Bei befristeten Mietverhältnissen endet die Frist frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, wobei in diesem Fall der Rückforderungsanspruch nach 10 Jahren verjährt.

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